Převod úvěru z družstva na společenství
V nedávné minulosti řada bytových družstev (BD) realizovala opravu či rekonstrukci svého bytového domu, přičemž na financování takové investice použila bankovní úvěr. V průběhu splácení úvěru se však některá BD rozhodla umožnit převod bytových jednotek do vlastnictví svých členů. Zatímco členové „velkých“ SBD, založených před rokem 1990, měli zákonnou povinnost, před realizací převodu bytu do vlastnictví, uhradit svůj podíl na nesplaceném úvěru, pak členové tzv. „malých“ (většinou jedno domových) BD se mohli, i po převodu svého bytu do vlastnictví, dále podílet na splácení úvěru BD. V rámci pokračujícího procesu převodu bytů do vlastnictví pak v takových domech vznikala postupně společenství vlastníků (SVJ), která měla zájem převzít splácení úvěru, původně poskytnutého BD, na sebe. Toto však dosud nebylo právně realizovatelné, neboť takový přechod dluhu zakazovaly příslušné paragrafy Občanského zákoníku a proto ani banky nemohly převod úvěru z BD na SVJ nabízet.
Tato situace byla pro další efektivní fungování správy domu velice nekomfortní. V řadě domů totiž došlo k převodu všech bytů do vlastnictví členů, k založení SVJ a převodu všech smluvních vztahů (kromě vztahu úvěrového) z BD na SVJ. Vznikla tak velice nepříjemná situaci, kdy všechny smlouvy, spojené se správou, provozem a údržbou domu, byly uzavřeny na SVJ, ale BD muselo v témže domě existovat i nadále – a to z jednoho jediného důvodu: aby dál splácelo poskytnutý úvěr. Takový stav je nejen nekomfortní, ale i zbytečně nákladný. Pokud v domě současně existuje BD i SVJ, pak je nutné vést dvojí účetnictví či mít zvolené dvoje orgány. Pokud by bylo možné „přehodit“ splácení úvěru z BD na SVJ, pak BD by mohlo vstoupit do likvidace a celá situace by se v daném domě rázem výrazně zjednodušila.
Možnost převést úvěr, původně poskytnutý BD na opravu, modernizaci či rekonstrukci společných částí domu, na nově vzniklé SVJ v témže domě, přinesla až dlouho očekávaná novela Občanského zákoníku, která vstupuje v platnost k 1. 7. 2020. „Důležité je, že převést na SVJ je možné pouze úvěr, který se týká společných částí domu neboť SVJ je založeno výhradně za účelem správy právě společných částí domu a pozemku“ upozorňuje Ladislav Koucký, manažer pro BD a SVJ z ČSOB a dodává: „To je důvodem, proč na SVJ nelze převést úvěr poskytnutý BD na odkup bytového domu v rámci privatizace komunálního bytového fondu, do družstevního vlastnictví“!
V následujícím období je tedy možné očekávat zvýšený zájem SVJ o převod úvěrů, které v současné době splácí BD. Co tedy takové SVJ musí splnit, aby bylo možné úvěr z BD na SVJ převést? „Všem SVJ primárně doporučuji si přečíst přesné znění paragrafu 1195, odst. 4 Občanského zákoníku“, radí L. Koucký a pokračuje „Zde je uvedeno – cituji: SVJ může dluh z úvěru, poskytnutého právnické osobě na opravu, údržbu nebo stavební úpravu domu, převzít, přistoupit k němu nebo jej zajistit, pokud s tím souhlasí všichni jeho členové; souhlas musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem“. Zejména u SVJ, která jsou tvořena velkým počtem vlastníků, může být získání stoprocentního souhlasu všech poměrně problematické. Pokud však k jednotné dohodě všech vlastníků nakonec dojde, pak je vhodné dopředu zkonzultovat se svou bankou konkrétní postup, který při převodu úvěru z BD na SVJ daná banka preferuje.
„V ČSOB jsme v tomto případě trochu ve výhodě neboť převody úvěrů z BD na SVJ jsme již v minulosti (do konce r. 2013 než to nový Občanský zákoník zakázal) standardně realizovali, takže nám stačilo trochu oprášit a zaktualizovat tehdy používaný pracovní postup“ uvádí L. Koucký. Na radu právníků ČSOB zvolila takový postup, při kterém je SVJ poskytnut nový úvěr, který je účelově určen na úplné splacení úvěru, poskytnutého BD. Pokud je BD klientem ČSOB, pak banka garantuje, že SVJ nově poskytnutý úvěr, bude mít naprosto stejné parametry, jako má stávající úvěr pro BD. Úvěr pro SVJ tak bude mít nejen úplně stejnou úrokovou sazbu, ale i konečný termín splatnosti a tím pádem i totožnou výši měsíční splátky! Navíc v takovém případě ani při fixní sazbě nehrozí, že by banka požadovala za předčasné splacení úvěru BD nějakou sankci či pokutu. Pro vlastníky v domě se tak de facto vůbec nic nezmění – dále budou na splácení úvěru přispívat stejně vysokou částku jako dosud. Jedinou změnou tedy bude, že úvěr již nebude splácet BD, ale SVJ a současně, že úvěr pro SVJ bude poskytnut bez zajištění, zatímco úvěr pro BD byl zajištěn buď zástavou nemovitosti, biankosměnkou nebo ručitelskými prohlášeními členů BD. Splacením úvěru BD zanikne pohledávka banky za BD a současně tedy zaniká i zajištění takto splaceného úvěru. Pokud u ČSOB zažádá SVJ o poskytnutí úvěru, určeného na splacení úvěru BD, který byl ale poskytnut jiným peněžním ústavem, pak ČSOB nabídne SVJ úvěr dle aktuálních cenových a úrokových podmínek na trhu. V obou případech navíc může SVJ využít i některý z benefitů, které banka v současné době pro podobné úvěry klientům z řad BD a SVJ nabízí.
„Považuji za nutné v této souvislosti ještě upozornit na skutečnost, že pokud úvěr pro BD byl dotačně podpořen z bývalého Programu Panel, pak je možné tuto dotaci rovněž převést ze stávajícího úvěru pro BD na nový úvěr pro SVJ. Převodem úvěru na SVJ tedy nárok na další výplaty této dotace nezaniká“, dodává závěrem L. Koucký.
Ing. Ladislav Koucký je manažer ČSOB pro BD a SV. Více naleznete na webových stránkách banky www.csob.cz.
